2024第十届方升产业园区大会成功举办，麦动控股董事长胡海军应邀作圆桌分享（上）！

对话嘉宾：

胡海军，浙江麦动控股有限公司董事长

闵  杰，北京木棉汇集团有限公司董事长

胡勇锋，浙江菜根科技产业发展有限公司董事长

主持人：

孙小林，识局控股有限公司创始人兼董事长

识局董事长孙小林

作为一家在产业行业深耕了10余年的标杆民企，麦动控股在产业行业积累了非常丰富的实践经验，对整个产业行业的发展、趋势也有着非常深刻的理解，请您和我们分享一下当前产业行业的市场发展情况？

麦动控股董事长胡海军

作为深耕产业园区招商运营行业多年的公司，我们在长三角、福建、广东等多个省份，深度参与了多维度的产业园区业务，积累沉淀了一些经验资产，见证了行业的周期更迭和趋势变化。站在我们视角看到的产业园区行业市场现状，主要归纳为四点。

第一，现阶段已是这一轮园区行业整合的大周期的尾声。这个判断有四个现象来佐证，一是各地的产业园区拿地开发和产业准入政策不断收紧，要求趋于严格；二是各地地方国企大举进场，甚至有些本不属于这个行业的国企被摊派园区开发任务，行业生态发生了巨大的变化；三是在开发端，行业头部企业还在持续拿地扩张，但扩张力度有所放缓，项目准入更加谨慎；四是在轻资产业务端，这几年园区轻资产新势力像野草一样一茬茬层出不穷，虽然业务模型大同小异，但在包装上都比以往更有个性化识别特征，在各自的资源优势区域野蛮生长。

第二，产业园区区域发展不平衡加剧。过去一年内我们看到很多区域比如福建都在推进园区标准化进程，但与此同时少数区域如江浙地区、大湾区部分地区甚至湖南部分地区，园区标准化实际已经具备很高的完成度。从市场供需关系来看，区域的不平衡让我们要有差异化眼光，去发现更多潜在机会主义区域。

第三，周期性变化开始倒逼业务模式发生根本性转变。虽然部分地区如广州、成都、泉州出现了政策反弹现象，对于产业园区开发准入和产业入园有所放松，但既往已经发生的政策压力和国企进场现象，不仅倒逼更多服务型园区业务主体出现，也使得大部分产业园区开发企业开始关注轻资产赛道，不确定时代，多一条腿走路总是更稳妥的。

第四，行业人才供应和发展需求存在脱节。目前行业充斥着很多即插即用的地产行业转行而来的从业者，但他们的经验更多是能在项目开发和招商的前端，能够与园区企业匹配，但在更前端的产业深度研究，和后端的园区综合运营方面，缺乏体系化的专业能力，使得大多数同行对于运营业务的描述更多止步在PPT。但我相信，随着两三年时间的沉淀和历练，行业的人才缺口将得到很大的改善。

这是行业加速洗牌的时代，应该讲这是最坏的时代，也是最好的时代。也是在孕育新路径、新机遇的时代，很多风险和雷区伪装成机会，很多机会在冰面以下沉睡，作为从业者，我们在这个阶段要保持冷静的定力，清晰的思维，和长期主义眼光，在不确定性中寻找值得奔赴的方向。

识局董事长孙小林

如今，轻资产热度持续走高，但整个园区市场对于轻资产的认知还比较模糊，请您和我们分享一下您对于轻资产的理解？请问麦动控股在选择轻资产项目时，其背后的决策逻辑和具体筛选标准是怎样的呢？

麦动控股董事长胡海军

我觉得园区市场的轻资产分两块，一个是投资型轻资产，一个是服务型轻资产。

投资型轻资产的逻辑就是拿地做产业园区开发，这里面考量的就是如何资金周转率高、资金峰值低、招商或者直接一点就是卖得更快，类似于运用地产模式运营产业园区，我们可以理解为投资型轻资产。

服务型轻资产就更好理解了，由主体方，一般主要是政府及平台公司或者投资方来主导园区开发建设，偏重资产长期持有，然后由专业的第三方公司来做相关的产业定位、招商以及运营的服务。

我们麦动主要就是专注致力于工业园区全产业链综合解决方案的轻资产服务商。

那么对于项目的决策和筛选主要有以下几方面：

第一，我们建立了一套轻资产项目投决制度，每个项目对接时都会有项目立项表，对于项目的基础条件、市场环境、发展愿景、产品规划、有一套基于多个项目经验的评价机制，有量化的测算评估标准。就是有一套非常基础的工具来建立科学的项目准入机制。

第二，谋定而后动，我们尽可能选择在项目前期定位阶段介入，也就是策划先行。麦动体系内有一支专业力量，万联动科技，核心业务就是产业研究和投资开发，在浙江和福建已经主导了多个项目的发展规划，现在更是搭建了产业研究院，对园区产业研究和规划定位的纵深操作能力进一步加强。通过万联动和产业研究院的深度调研和策划动作，可以将我们对业主方的陪跑动作前置，谋定而后动，更好的解决项目产业、产品、客群三大定位的核心问题，使项目在整体开发运营思路上找到相对最优解。

第三，选择项目，同步也是在选择合作伙伴。我们已经服务的100多个项目中，业主方有国企也有民企，这些客户来自不同的区域，不同的主体，却有一些共性是促成我们合作的关键。我们选择客户，首先双方三观要一致，要了解下对方单位基本的商誉和契约精神，企业的社会责任感等等。最后，彼此间的信任关系也非常重要，在合作中我们是甲方和乙方的关系，但我们的理解是我们更像是一支球队，球队中有前锋有后卫，还有守门员，每一个环节都至关重要，我们紧密配合，因为我们有一个共同的目的，那就是赢得这场比赛。

麦动控股集团2012年成立于杭州，是中国领先的工业园区全产业链综合服务平台，业务涵盖产研投资开发、园区产业链招商、园区数字化运营等。发展至今，麦动控股先后在浙江绍兴、浙江金华、浙江嘉兴、福建泉州、广东中山设立以工业园区产业链招商运营为业务核心的区域公司。

截至2023年底，麦动控股协助数十家地方政府开展产业规划、园区产业链招商、产业升级、数字化园区建设等工作，服务包含央企、国企、上市企业在内的工业产业开发企业50余家，累计招商园区项目125个，累计招商入园企业6900家，其中规上企业2000余家，累计招商金额282亿元，入园企业累计固定投资突破500亿元，入园企业累计解决近30万人口就业问题。时至今日，麦动控股集团旗下的园区产业链招商板块在华东地区已然成为业内龙头。